第06:民生
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2018年02月09日 星期五 出版 上一期   下一期 返回首页 | 版面概览 | 加入收藏 | 设为首页
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交钥匙能否视为房屋交付义务的完成
  交付即对标的物占有的转移。对于商品房的交付,开发商将房屋钥匙交与购房人,购房人取得对房屋的实际支配权,不能看作是商品房交付义务的完成。

  2013年6月30日,周某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买该公司开发建设的商品房一套,合同约定交房时间为2015年12月31日前,逾期超过60日后,买受人有权解除合同,也可以要求继续履行合同,买受人要求继续履行合同的,出卖人需按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2016年2月29日,周某到房地产开发公司处领取了房屋钥匙。2016年8月2日,诉争商品房通过竣工综合验收备案。双方对如何确定逾期交房时间产生争议。一审法院认为周某于2016年2月29日已经从房地产开发公司领取了房屋钥匙,应当认定为房地产开发公司已经于2016年2月履行了合同约定的商品房交付使用义务,故逾期交房时间应从2016年1月1日算至2月29日,天数为60日,违约金按违约60天计算为2159元。

  周某不服一审判决,认为按照合同约定,房地产开发公司应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给周某,周某接到通知领取房屋钥匙时,不知该房屋未经验收合格,也未收到《商品房交付通知书》,该房屋交付行为不符合双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定。该商品房直至2016年8月2日,才达到验收合格条件,通过主管部门的验收,故实际延误交房日期为214天,逾期交房违约金应按违约214天计算。二审期间,经法院主持调解,双方自愿达成调解协议。

  法官说法

  根据民法通则及合同法规定的意思自治原则,合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示,应坚持有约定从约定的原则,即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。

  建筑法第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

  城市房地产管理法第二十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

  解读上述法律、法规,其共同之处在于规定竣工验收是房屋交付使用的条件。因此,商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之,开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件(包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件)的商品房,而具体到个案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等),并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等,绝非简单到仅仅交钥匙而巳。

  交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付,而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务,买受人只是接受了开发商的部分履行,只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下,才可认定买受人放弃房屋的交付条件,而视为双方变更房屋交付条件。交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定,合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为,不仅应当符合约定,也要满足法律规定的条件和标准,绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

  (赵卫珍 供稿)

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